מאת עו"ד מתן לחמנוביץ'
נושא הפטורים השונים מחיוב ארנונה עקב מצבים שבהם הנכס אינו בשימוש רגיל, כמו פטור נכס ריק או פטור נכס שאינו ראוי לשימוש, נידון כבר רבות במאמרים ובפסיקה.
למרות הרציונל הברור הקובע כי נכס שלא ניתן להפיק ממנו הנאה כלכלית, אין הצדקה לחייבו בארנונה מלאה או אפילו חלקית, בפועל הרשויות המקומיות לא נותנות פטורים אלו בקלות, ולעיתים נישום נאלץ לעבור דרך חתחתים עד לקבלת הפטור המיוחל אם בכלל.
הרציונל של הרשות המקומית נע בין הרצון לגביית ארנונה מקסימלית לבין הרצון למנוע מצב של נכס המהווה מפגע סביבתי.
הסוגיה הגיעה לבית המשפט העליון ונקבעה הלכה בפס"ד "המגרש מוצלח" – (ברמ 5711/06 חברת המגרש המוצלח בע"מ נ' עיריית תל אביב יפו). בעקבות זאת, נעשה תיקון לסעיף 330 לפקודת העיריות, במסגרתו נקבע כי למשך שלוש השנים הראשונות, נכס שאינו ראוי לשימוש יקבל פטור מלא. אם לאחר 3 שנים הנכס עדיין אינו ראוי לשימוש, הרי שהוא יחויב בתעריף מינימום ע"פ תקנות ההסדרים. כך, המחוקק איזן בין הפגיעה בקניין הפרטי לבין הרצון לצמצם מפגע סביבתי.
לאחרונה ניתנה החלטת ועדת ערר מעניינת בתל אביב בגין נישום שהעלה טענה כי אין לחייב את הנכס אף לאחר 3 שנים בארנונה כלל. טענתו הייתה כי הנכס במצבו הנוכחי, כלל לא ראוי להיקרא בניין, כאשר מלבד השלד שנשאר, אין לו כל תשתית המאפשרת לעשות שימוש כלשהו בנכס.
החלטה זו נסמכת ע"פ פסיקות קודמות של בתי המשפט הקובעים את המבחן החשוב ביותר שיש וצריך להיות ככל שמדובר בדיני מס: מבחן השכל הישר.
כל המבחנים האחרים כדוג' המבחן הכלכלי, או המבחן האובייקטיבי לגבי מצבו של הנכס, הינם ראויים וטובים אך מבחן השכל הישר מוביל לתשובה סבירה והגיונית: האם יש לפנינו בניין, או מדובר במעין אתר בנייה, נכס הרוס שלא ניתן להשתמש בו. ככל שאי אפשר לקרוא לנכס בניין – יש לפטור אותו כליל מארנונה, עד לשינוי במצבו ככל שיהיה.
לאחרונה, הצלחנו להביא ללקוח בעזרת תכנון מס שעשינו, חסכון של 1 מיליון ₪ לנכס במצב כזה.
הגדרה של נכס לא ראוי לשימוש, אינה שחור ולבן ובתכנון מס מקצועי ניתן להקטין את הארנונה גם כשהרשות מסרבת להכיר בנכס כלא ראוי לשימוש.
המוצג במאמר זה הינו מידע כללי בלבד ואין בו כדי להוות יעוץ ו/או חוות דעת משפטית. המחברים אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
