מאת עו"ד רויטל פלדמן
ביום 2.8.12 פורסם תיקון לסעיף 330 לפקודת העיריות, שעניינו – פטור מארנונה למבנה שאינו ראוי לשימוש.
במסגרת התיקון הוגבל הפטור לשלוש שנים בלבד, וככל שהנכס עדיין לא בשימוש ישלם ארנונה לפי תעריף מינימלי המבוסס על קריטריונים קבועים מראש.
בעבר, לפני תיקון החוק, הוראת סעיף 330 לפקודת העיריות קבעה, כי במידה ונהרס בנין או שניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו ואין יושבים בו בפועל, מחזיק הבניין ימסור על כך הודעה לרשות ועם מסירת ההודעה לא יהיה חייב בתשלומי ארנונה עבור הבניין. פטור זה ניתן באופן מוחלט וללא הגבלת זמן.
מטרת התיקון היא לצמצם את כמות המבנים הריקים שאינם מתוחזקים על ידי בעליהם ומהווים מפגע סביבתי.
עם תיקון החוק, הוגבל הפטור המוחלט לתקופה של שלוש שנים בלבד.
לאחר תום שלוש השנים, יחויב הנכס בארנונה למשך חמש השנים הבאות בתעריף הנמוך ביותר הקבוע בתקנות ההסדרים במשק המדינה התשנ"ג-1992, ובהתאם לסוג הנכס אשר תואם את השימוש האחרון שנעשה בבניין.
במידה ולא חל שינוי במצבו של הנכס ההרוס לאחר תום שמונה השנים, ימסור המחזיק הודעה לרשות על מצב הנכס. לאחר מסירת הודעה זו, יהיה זכאי בעל הנכס לפטור מלא מתשלום ארנונה ללא הגבלת זמן.
חשוב לזכור, כי מועד ההודעה לרשות המקומית על מצב הנכס הוא קריטי ביותר לעניין מועד תחולת הפטור.
נוסף על כך, תיקון החוק אף מגדיר הוראת מעבר לפיה, נכס שהיה פטור מתשלום ארנונה במשך 12 שנים לפחות לפני 1.1.13, יהיה זכאי לפטור מארנונה למשך שנתיים נוספות בלבד.
באופן מעשי, תיקון החוק נעשה בעקבות פסק דין בית המשפט העליון, בר"מ 5711/06 חברת המגרש המוצלח נ' עירית ת"א. בפסק דין זה, קבע בית המשפט העליון כי הפטור בסעיף 330 אינו מוגבל בזמן ואף פסל את מבחן "הכדאיות הכלכלית" כתנאי למתן הפטור. יתרה מזאת, ביהמ"ש פסק, כי השאלה שיש לבחון לצורך מתן הפטור המוחלט הינה, האם הבניין לא ראוי לשימוש במידה כזו שלא ניתן לשבת בו ואף לא יושבים בו בפועל.
עוד קבע ביהמ"ש כי הנוהג של העיריות לגבות ארנונה מבעלי נכסים הרוסים אינו חוקי, וכן כי אין מקום להמשיך ולבדוק האם קיימת כדאיות כלכלית בהפיכת הבניין הלא ראוי לשימוש לראוי לשימוש. במילים אחרות, אין רלבנטיות לנסיבות אשר הובילו למצב הנכס, ולכן, גם כאשר הבעלים הזניח את הנכס ולא הביא בכוונה לשינוי במצבו יוענק לו הפטור. הלכה זו, שללה את יכולתן של עיריות לגבות ארנונה מבעלי נכסים בטענה כי ניתן לבצע שיפוץ בעלות סבירה ובמידה ובעל נכס אינו עושה כן הוא אינו זכאי לפטור מתשלום ארנונה.
ניתן לומר, כי תיקון החוק בא לסתום את הפרצה מבחינת הרשויות המקומיות שעל בסיסה נקבעה הלכת "המגרש המוצלח".
כעת על פי התיקון, לא רק שהפטור מוגבל בזמן, אלא שהתיקון מאלץ את בעלי הנכסים להשמיש את נכסיהם תוך שלוש שנים, שכן אם לא יעשו זאת יחויבו בארנונה. יתרה מכך, תיקון זה לא רק שמרוקן מתוכן את הלכת המגרש המוצלח, אלא גם יוצר מעמסה כלכלית כבדה מאוד על בעלי הנכסים.
מחד, תכלית הגבלת הפטור היא להמריץ את בעלי הנכסים להשמיש את נכסיהם ולסיים שיפוצים הנערכים בנכסים בתוך משך זמן סביר, כאשר הרשות המקומית והציבור הם המרוויחים מכך, שכן היא גובה ארנונה מבעל הנכס במשך חמש שנים, גם במידה והנכס לא מניב לבעליו תשואה כלכלית ואין כדאיות כלכלית לשפץ אותו.
מאידך, תיקון החוק עורר סוגיות משפטיות ושאלות שונות אשר נדמה כי המחוקק לא נתן דעתו עליהן. לדוגמא, תיקון החוק הכביד מאוד על בעלי הנכסים, מבלי לקחת בחשבון מצבים בהם אי השמשת הנכס אינה תלויה בבעל הנכס או שאין ביכולתו מבחינה כלכלית לסיים את שיפוץ/בניית הנכס, ונשאלת השאלה, מדוע בעל הנכס צריך לשלם לרשות ארנונה במשך 5 שנים כאשר הנכס אינו מניב לו תשואה כלכלית ואינו צורך שירותים מהרשות המקומית?
כידוע, ארנונה משולמת תמורת שירותים עירוניים שנותנת הרשות למחזיקי הנכסים. עתה, על פי התיקון לחוק, ישלמו בעלי נכסים גם על נכסים שלא ניתן להשתמש בהם, שאינם מקבלים שירותים מהרשות ושלא מופקת מהם תועלת כלכלית. כך שלמעשה, נוצרה סיטואציה בה תיקון החוק סותר את תכלית החקיקה לפיה ארנונה היא אמנם מס, אך מטרתה לממן שירותים כללים שהרשות נותנת לנכס, ומשלא ניתן כל שירות אזי מתעורר קושי.
יתר על כן, תיקון החוק אף שולל למעשה את שיקול הדעת של בעל הנכס, כפי שנקבע בהלכת המגרש המוצלח, ומחייב אותו להשמיש את הנכס גם במקרה של הפסד כלכלי. המחוקק לא נתן דעתו לעניין זה, שכן התיקון אינו בוחן את הנזק הכלכלי של הבעלים ואת עובדת קיומם של נכסים שיש להורסם ולבנותם מחדש, פעילות הכרוכה בעלויות כלכליות עצומות.
בנוסף, התיקון לחוק קובע כי חיוב הנכס בארנונה לאחר שלוש שנות פטור, ייעשה בתעריף המזערי הקבוע בתקנות ולפי השימוש האחרון שנעשה בנכס. התיקון אינו נותן מענה למצב בו התעריף שנגבה בשימוש האחרון שנעשה בנכס הוא תעריף גבוה, לדוגמא "בנק" או "חברת ביטוח", או במצבים בהם לא ידוע מה היה השימוש האחרון.
שאלה נוספת שמתעוררת הינה, איזה סיווג ותעריף יחולו על נכסים שהיו בהם מספר שימושים?
תיקון החוק והשאלות שהוא מעורר, שבים ומדגישים את הבעייתיות הרבה וחוסר האחידות בדיני הארנונה : על אף העובדה שסוגיה זו הוסדרה בפסיקתו של בית המשפט העליון, בחר המחוקק, שלא אהב את הפסיקה, לתקן את החוק, ומשעשה כן יצר שוב סוגיות ושאלות משפטיות אשר טעונות הסבר.
אין כל ספק שבעקבות התיקון יידרש ביהמ"ש לדון בשאלת סעיף 330, לתת מענה ופתרונות לסוגיות שהוצגו לעיל ולפסוק בסוגיות אחרות אשר לבטח יעלו ויצופו במקומות אחרים.
במישור הפרקטי, התיקון לחוק נכנס לתוקף ביום 1.1.13 והפטור שניתן בו הינו למשך שלוש שנים כאשר ניתן להטיל חיובים בארנונה בגין נכסים הרוסים החל מ-1.1.16.
סביר להניח כי בשנת 2016 נהיה עדים לעתירות רבות בשאלת סעיף 330. מעניין יהיה לראות כיצד יתמודדו בתי המשפט עם שאלות וסוגיות אלה שעולות מיישום התיקון לחוק.
המוצג במאמר זה הינו מידע כללי בלבד ואין בו כדי להוות יעוץ ו/או חוות דעת משפטית. המחברים אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
