השבחת קרקע חקלאית

מי מאתנו לא נתקל במודעות כאלה בעיתונים או בפרסומות קופצות באינטרנט…

לכאורה מדובר בהצעה מפתה: בית צמוד קרקע על חצי דונם ב- 139 אלף ₪ בלבד. מעל 850 אלף ₪ רווח ! אך האומנם כך הדבר?

מהי בעצם הפשרת קרקע לבנייה?

"הפשרת קרקע" הינו הליך תכנוני של שינוי ייעודה של קרקע מסוימת, במקרה שלנו חקלאית, לקרקע המיועדת לבנייה (למגורים או למסחר). ההליך התכנוני מורכב וארוך ומחייב מעורבות של ועדה מקומית לתכנון ולבניה, ועדה מחוזית, אולי גם מועצה ארצית, ואף של הוועדה לשמירה על קרקע חקלאית ושטחים פתוחים.

ככל שהתחזיות של הרוכש הפוטנציאלי מתאמתות, הוא יעשה רווח יפה, אך יש לזכור, כי תחזיות לחוד ומציאות לחוד. במקרים רבים, המהלך התכנוני עלול להיכשל שכן ההליך התכנוני הינו תהליך ארוך, מורכב ומייגע שתוצאתו אינה מובטחת, ומומלץ לבצע בדיקות מעמיקות במישור הקנייני, התכנוני והמסחרי, לפני רכישת קרקע החקלאית. במקביל, יש לבדוק היטב את מצב השוק, את המצב המשפטי של המקרקעין, וכן את סיכויי ההפשרה על פני ציר הזמן.

חשוב לבצע את המהלך באמצעות אנשי מקצוע מיומנים, כדי למזער סיכונים ולהביא בחשבון גם את הנושא המיסוי שיצוץ, אם אכן המהלך יצליח והקרקע תופשר לבנייה. בכל מקרה, צריך להתייחס לרכישה כזו כאל השקעה לטווח ארוך, עם אלמנט של סיכון וחוסר ודאות.

מעבר לכך, כדאי לבחון את הסיכויים שההפשרה תגיע בזמן קצר יחסית, ואפשר יהיה למכור את המגרש ברווח ניכר.

אם זה אכן המצב, נשאלת השאלה מדוע מוכן המוכר להסתפק רק באחוז קטן משווי הנכס לאחר ההשבחה ? מדוע הוא אינו שומר אותו או לפחות מעלה את מחירו?

התשובה היא שסביר להניח, שגם המוכר אינו בטוח שההפשרה תתרחש במהרה, אם בכלל, וגם אם כבר הוגשה תכנית לוועדות התכנון, אישורה, בהנחה שתאושר, יכול להימשך שנים רבות. במידה וקיבלתם החלטה לרכוש קרקע חקלאית על אף האמור לעיל, להלן מס' טיפים, עצות והמלצות שיש להביא בחשבון לפני הרכישה.

א. סיכויי ההפשרה

איש לא יכול לערוב לרוכש כי הקרקע אכן תופשר בטווח הנראה לעין, ובמידה ותופשר, אם אכן תופשר למגורים. ההפשרה תלויה במידה רבה בצרכיהן של הרשות המקומית, של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה והוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, ונגזרת ממדיניות התכנון של תכניות המתאר הארציות. כך שבפועל, נתונים בעלי הקרקע במידה רבה לחסדיהם של הגופים הללו.  

דוגמה בולטת לכך היא תכנית המתאר המחוזית תמ"מ 3/21 שאושרה לפני כעשר שנים וחלה על כל אזור המרכז: מגדרה ועד חדרה, מהים ועד תוואי כביש 6.

בין הוראות התוכנית נכללו הוראות אשר ייעדו חטיבות קרקע גדולות מאוד ל"שטחי נופש מטרופוליטני". שימוש זה ייעד את אותן חטיבות קרקע להיות ה"ריאה הירוקה" של אזור המרכז, לשימושים של פנאי ונופש. התוכנית, שגררה תביעות בסכומים עצומים נגד הוועדות המקומיות בגין ירידת ערך, הותירה בעלי קרקעות רבים מאוכזבים, עם קרקע שהפשרתה למגורים לא התממשה.

בנוסף, בשנת 2005 אושרה על ידי הממשלה תכנית מתאר ארצית מס' 35 שמטרתה ריכוז האוכלוסייה באזורים עירוניים, שימור אזורים חקלאיים ושטחים ירוקים, ושמירה על מרקם כפרי קיים. החלק המשמעותי בתמ"א 35, הנוגע להפשרת קרקע חקלאית, מתייחס למושג: "פיתוח צמוד דופן", וקובע במילים פשוטות, שככל שהשטח החקלאי צמוד יותר לשטח בנוי קיים, כך סיכויי ההפשרה גדולים יותר. לכן, שטח חקלאי רחוק מהעיר או מהכפר – הינו בעל סיכויי ההפשרה נמוכים, ולהיפך.

גם צילומי אוויר מרשימים של החלקות בצמוד לשכונות בנויות הם, לכאורה, חסרי משמעות. העובדה כי יש בנייה בסמוך אין פירושה כי השטח שמבקשים למכור מיועד בהכרח לבנייה ולא לשימוש אחר, אבל אכן הסיכוי התיאורטי גבוה יותר. נתון חשוב נוסף שקיים בתמ"א 35 הוא הגבלת מספר התושבים ביישוב. במידה ומספר התושבים בישוב הסמוך לקרקע המוצעת למכירה כבר קרוב למספר המקסימלי הקבוע בתמ"א – ניתן להניח שסיכויי ההפשרה למגורים נמוכים.

כאמור, הפשרת קרקע היא תהליך תכנוני מורכב. בתמצית, ניתן לומר כי בדיקה תכנונית של השקעה בקרקע חקלאית כרוכה בשאלות הבאות:

1. איזה שימוש עתידי מוגדר לקרקע בתוכנית המתאר המקומית, בתוכנית המתאר המחוזית ובתמ"א 35?
2. האם כבר קיימת תכנית לבנייה על הקרקע?
3. האם תכנית זו הוגשה לאישור גופי התכנון?
4. אם כן, באיזה שלב אישור נמצאת התוכנית?

תשובות לשאלות אלו יעניקו למשקיע אפשרות סבירה לבחון את רמת הכדאיות הטמונה בהשקעה באותה קרקע חקלאית.

יש לציין, כי גם אחרי שהתוכנית מאושרת, במקרים רבים מכיוון שמדובר בחטיבת קרקע גדולה, מדובר בתוכנית מתארית בלבד, ולצורך המימוש יש צורך להכין תכניות מפורטות. במתחמים גדולים, גם התוכניות המפורטות מאושרות בשלבים.

חשוב אם כן, לפנות למחלקת ההנדסה ברשות המקומית ולוועדה המקומית לתכנון ולבנייה על מנת לברר אם יש כוונה לפתח בשנים הקרובות את המקרקעין וכן כדי לוודא שבסמיכות לקרקע הנרכשת אין גורמים שיכולים לעכב או למנוע את שינוי הייעוד, כגון מחלפים צפויים, דרכים בתכנון, קווי מתח גבוה של חשמל, פסי רכבת, אזור תעשייה.

חשוב גם לא ליפול בפח ולא לרכוש קרקעות באזורים שאין בהם שום אפשרות לבנייה עתידית, כגון שמורות טבע, שטחים ירוקים ושטחי נופש.

כפי שצוין לעיל, הדבר החשוב והמשמעותי ביותר ברכישת קרקע חקלאית לצורך השקעה הוא מיקומה של הקרקע. ככל שהקרקע ממוקמת קרוב יותר לאזורים בנויים ולצירי תנועה ראשיים – כך גדלה הסבירות שהליך שינוי הייעוד שלה יתרחש מתי שהוא בעתיד.

יש לשים לב, שבחלק מהתוכניות מותנה גם המימוש בפועל – הוצאת היתרי הבניה, בתנאים מוקדמים כגון בניית מחלפים, סלילת דרכים, פינוי אתרי פסולת, הקמת מתקני ביוב וכו', שביצועם תלוי ברשויות ואין לאזרח שליטה עליהם. לכל אלו השפעה ישירה על אלמנט הזמן כפי שיפורט בהמשך.

ברור גם, שלפני רכישת קרקע חקלאית יש לבדוק, כמו בכל רכישה של נכס מקרקעין, באמצעות גורמים מקצועיים, שאין מגבלות תכנוניות, סטטוטוריות ומשפטיות על הקרקע, כגון הערות אזהרה בגין הפקעות, הכרזה על אתרי עתיקות, הכרזה על שמורות טבע וגנים לאומיים. שכן, מגבלות כאלה עלולות לשלול לחלוטין את אפשרות ההפשרה.

ב. משך הזמן שעד להפשרה

בעת רכישת קרקע חקלאית להשקעה, יש להביא בחשבון את משך הזמן הצפוי עד להפשרת הקרקע, שעלול להגיע למספר ניכר של שנים, ובמקרים מסוימים אפילו עשרות שנים. במהלך תקופה זו, בשונה מאפיקי השקעה אחרים, המשקיע לא זוכה בדרך כלל לתשואה על הקרקע..

מצד שני, בכל אותן שנים בהן אין הכנסה מהנכס, צריך המשקיע לשלם מכיסו את החזרי ההלוואה [במידה ולקח] לצורך רכישת הנכס. יחד עם זאת, בחלק מהמקרים חלוף השנים דווקא מיטיב עם הרוכש.

ישנם מקרים בהם הוועדות מושכות זמן ולא מטפלות בתוכנית בקצב הרצוי. כתוצאה מכך, בשנים האחרונות התחילו בעלי קרקע להגיש תביעות נזיקין נגד ועדות התכנון והבניה בגין עיכובים באישור תוכניות. קשה מאוד להוכיח שהעיכוב היה דווקא או רק מצד גורמי התכנון, אבל במידה ומצליחים – ניתן לקבל פיצוי נכבד על העיכוב באפשרות ניצול הקרקע.

ג. זהות בעלי הקרקע

מומלץ מאוד לרכוש קרקע שהזכויות בה הן זכויות בבעלות פרטית, ולא זכויות חכירה בקרקעות מדינה המנוהלות על ידי רשות מקרקעי ישראל. בקרקע שנמצאת בבעלות המדינה, ברוב המקרים, בעת שינוי הייעוד מוחזרת הקרקע למדינה ואילו החוכר מקבל רק פיצוי מינימלי.

לכן, למי שכבר רכש זכות חכירה בקרקע חקלאית מרשות מקרקעי ישראל, מומלץ להתייעץ עם גורמים מקצועיים לגבי הזכויות שלו בהתאם לחוזה החכירה והחלטות מועצת מנהל מקרקעי ישראל, שכן יש סוגים שונים של הסכמים.

ד. מס שבח מקרקעין

במידה והתוכנית אושרה והנכס הושבח, יחפש המשקיע למכור את הקרקע ולממש את הרווח. עם מכירת הקרקע המושבחת יחויב המוכר בתשלום "מס שבח מקרקעין" – מס המשולם לקופת המדינה, אשר מחושב לפי "השבח" – עליית שווי המקרקעין מיום הרכישה כחקלאית ועד ליום המכירה בייעוד החדש.

שיעור המס חל באופן מודולרי וליניארי. היינו, אחוזי המס שונים לפי מועדי האחזקה בקרקע, ומחושבים לפי משכה של כל תקופה. מיום הרכישה ועד ליום 7.11.01 גובה המס הוא כגובה המס השולי של כל אחד, עד ליום 31.12.11 – 20%, ומאז ועד ליום המכירה – 25%.

על פי חוק, ניתן לנכות משווי המכירה, ולמעשה להקטין את השבח, את כל ההוצאות שהוצאו לשם השבחת הקרקע עד ליום המכירה, כגון היטל ההשבחה ששולם לוועדה המקומית, מס הרכישה ששולם בעת רכישת הקרקע, עלויות פיתוח, שמאים, אדריכלים, שכר טרחת עורכי דין, דמי תיווך וכדומה.

ה. היטל השבחה

סכום משמעותי נוסף שיהיה על המוכר (או אם יבחר דווקא לבנות) לשלם הוא היטל השבחה. על פי חוק, אם עולה שווים של מקרקעין כתוצאה מאישור תכנית, מתן הקלה או מהתרת שימוש חורג – ישלם הבעלים של הקרקע היטל השבחה לוועדה המקומית. היטל ההשבחה הוא בגובה של 50% מההשבחה של הנכס.

את גובה ההשבחה והיטל ההשבחה קובע שמאי מקרקעין של הוועדה. בעל הקרקע רשאי לפנות לוועדת ערר בטענה שאינו חייב כלל בתשלום היטל השבחה או לפנות יחד עם הוועדה המקומית לשמאי מכריע לגבי גובה ההיטל.

בנוסף, ניתן לבקש ולקבל פטור מהיטל השבחה במקרה של בניית בית מגורים בשטח של עד 140 מ"ר, במידה ובעל המקרקעין או קרובו מתכוונים להתגורר בדירה שתבנה למשך תקופה שלא תפחת מ- 4 שנים.

החיוב בתשלום היטל השבחה חל ברגע אישור התוכנית המשביחה, אבל מועד התשלום בפועל הוא רק ביום המימוש: המכירה של הנכס או קבלת היתר הבניה.

ו. הפקעות

בעת שינוי הייעוד צפויות לחול הפקעות של חלק מהקרקע לטובת שטחים ציבוריים כגון: דרכים, שטחים ציבוריים פתוחים, גנים, בתי ספר, וכדומה, שאמורים לשרת את התכנון החדש בקרקע.

שיעור ההפקעה ללא פיצויים המותר על פי חוק התכנון והבניה מגיע לעד 40% משטח החלקה המקורית, אך בפועל, בתוכניות איחוד וחלוקה, מקובלים כיום אחוזי הפקעה גבוהים יותר, בשל צורכי ציבור רבים יותר.

ועדות התכנון מרבות להשתמש דווקא בתוכנית "איחוד וחלוקה" (רה-פרצלציה)המהווה "מכשיר" תכנוני שמאפשר איחוד קרקעות של בעלים שונים ליחידה קרקעית אחת גדולה, וחלוקת הקרקע שוב על בסיס התכנון החדש, למגרשים ביעודים השונים.

בדרך כלל, במסגרת תכנית "איחוד וחלוקה", קטן מאוד שטח הקרקע המקורי, עקב הפרשות לצרכים ציבוריים, אך מוקצות לו זכויות בנייה באופן שמגדיל את שוויו במידה ניכרת.

חלוקת המקרקעין החדשה מתבצעת על ידי "טבלת איזון והקצאה", שנערכת על ידי שמאי מקרקעין מטעם הוועדה המקומית. הטבלה קובעת איזה מגרש חדש יוקצה לכל בעל זכויות בקרקע הכלולה בתכנית.הטבלה מהווה חלק מהתוכנית החדשה.

לבעלי קרקעות הכלולות בתכנית איחוד וחלוקה מומלץ לשכור שמאי מקרקעין מטעמם, שילווה את ההליך התכנוני ואת טבלת האיזון והקצאה, ובמידת הצורך להגיש התנגדות לתוכנית באמצעות עו"ד שמתמצא בתחום.

יש לשים לב לעובדה שמכיוון שיחידת קרקע בסיסית לבניה היא לרוב בשטח העולה על 250 מ"ר, יש לרכוש שטח חקלאי שהוא יותר מכפול על מנת להגיע למצב שניתן יהיה בסוף, לאחר ההפקעות וההפרשות לצרכי ציבור, לבנות על השטח יחידת דיור אחת.

לאחרונה פורסמו מודעות שבישרו על "זכות לדירה ב-399 אלף שקל". את המודעות פרסמו חברות שונות שרכשו קרקעות הנמצאות בתחומה של תוכנית ח/500, המשתרעת על שטח עצום של 4,000 דונם בדרום חולון.

על פי כתבה שפורסמה לאחרונה בגלובס, החברות רכשו חטיבות קרקע שונות במתחם, פיצלו אותן ליחידות של 100 מ"ר ומשווקות אותן כ"זכות לדירה". ההנחה השיווקית היא שהקונה יראה לנגד עיניו דירה דמיונית בגודל דומה וישתכנע לרכוש את אותה פיסת קרקע – בשטח של עשירית דונם.

הבעיה היא ש- 100 מ"ר קרקע לא יניבו דירה לעולם!

הצפיפות, שהיא המפתח לחישוב מספר יחידות הדיור על שטח הקרקע, לפי תוכנית ח/500, היא 6 יחידות דיור לדונם. פירושו של דבר שצריך 1,000 מ"ר קרקע בייעוד לבנייה כדי לקבל 6 דירות. מכאן, שכדי לקבל זכות לדירה צריך 200 מ"ר קרקע לבנייה.

אם נחזור לעסקה שמציעות חברות השיווק השונות, אז ב- 399 אלף שקל הן מציעות קרקע בשטח 100 מ"ר שמניבה על פי מפתח הצפיפות בערך חצי דירה. זכות אמיתית לדירה, שמחייבת 200 מ"ר קרקע, עולה לפי מחירי השיווק של החברות 800 אלף שקל.

כל זאת, כאשר מדובר בעסקה ללא כל ודאות,מבלי לדעת אם בתום הליך האיחוד והחלוקה תתקבל הזכות לדירה, היכן יהיה מיקומה, ובידיעה שהיתרי בנייה לא ניתן יהיה לקבל בשנים הקרובות, שכן בתוכנית זו יהיה צורך בתוכניות מפורטות באופן וודאי.

בנוסף, אם ייעודה של הקרקע שונה לבנייה רוויה, היינו בניינים רבי קומות ולא וילות פרטיות, יש להביא בחשבון שקיים סיכוי לא מבוטל שיהיו לכם שותפים נוספים שאינכם מכירים כלל, בין אם בדירה עצמה כאשר מדובר בשטח קטן, ובוודאי אם יש לכם זכות לדירה אחת מתוך בניין מגורים שלם. לכן, גם אחרי שתאושר התוכנית, צפוי לחלוף זמן ניכר עד להסכמות עם השותפים על מימוש הזכויות בפועל.

ז. אפשרויות המימוש

לאחר הפשרת הקרקע ושינוי הייעוד, ישנן מספר אפשרויות העומדות בפני הבעלים למימוש הקרקע:

1. מכירת הקרקע המושבחת לצד ג' [האופציה הפשוטה והקלה ביותר].
2. התקשרות בעסקת קומבינציה עם קבלן שיבנה על הקרקע וחלוקת האחוזים מהבנייה או מרווח המכירה של מה שיבנה [אם כי גם זה בדרך כלל לא נעשה במקרה של דירה אחת].
3. רכישת שירותי בנייה מקבלן שיבנה על הקרקע.

השיקולים לגבי כל אחת מהאפשרויות הללו רבים ומגוונים, ולכן, לאחר ייעוץ מקצועי, ובאמצעות תכנון נכון, ניתן יהיה להשביח את התמורה ולצמצם בשיעורים ניכרים את העלויות הצפויות.

לסיכום, נחזור למודעה בה נפתח המאמר.
אחד מבעליה של חברת "אדמה", רכש לאחרונה כ- 120 דונם של קרקעות חקלאיות פרטיות במתחם הצמוד לשכונת "אחוזה ירוקה" בכרכור, בשווי כולל של 24 מיליון שקל. עד כה הוא הצליח למכור כ- 250 מגרשים בשטח של 420 מ"ר (לא ממש חצי דונם) במחיר של 139 אלף שקל ליחידה, וגרף לכיסו כ- 35 מיליון שקלים.

לדבריו, כפי שצוטטו בראיון שנערך עימו, לפני שרכש את הקרקע הוא אמנם בדק שאין מניעה להפשרה מבחינת קווי גז ומים, אך הוסיף כי: "זה לא מקצועי להבטיח שבסוף תהיה דירה."

ואם את זה אומר המוכר, קל וחומר שהקונה צריך להתייעץ ולבדוק היטב לפני שהוא שם את כספו על קרן הצבי.

• האמור במאמר לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים כאלה או אחרים או להימנעות מהם. כל המסתמך על האמור בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול על המשתמש בלבד.